México y el nearshoring: ¿Motor sostenible o narrativa sobreestimada?

El texto escrito por Octavio Arias el 5 de Septiembre de 2025 analiza el impacto del nearshoring en el sector inmobiliario industrial mexicano, separando la retórica de los resultados concretos observados en el segundo trimestre de 2025. El autor destaca tanto el crecimiento y la ocupación récord como las señales mixtas sobre la sostenibilidad de la demanda a futuro, así como los riesgos asociados a la saturación, la concentración sectorial y los factores geopolíticos.

El valor de mercado de las FIBRAs inmobiliarias superó los 846,000 millones de pesos en julio de 2025.

📝 Puntos clave

• El nearshoring ha impulsado el sector inmobiliario industrial en México, con cifras históricas en valor de mercado y ocupación.
• Fibra Next se creó para capitalizar el nearshoring, buscando hasta 8.8 millones de metros cuadrados en los próximos años.

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• Fibra Monterrey experimentó un crecimiento significativo en ingresos, impulsado por adquisiciones estratégicas como una nave arrendada a Mercado Libre en León, Guanajuato.
• Fibra Macquarie, a pesar del aumento en ingresos, vio una disminución en su tasa de ocupación, lo que sugiere presiones de rotación de inquilinos.
• El rendimiento bursátil de las FIBRAs varía, con Fibra Monterrey, Fibra Prologis y FUNO mostrando ganancias significativas, mientras que otras como Fibra Macquarie y Vesta tuvieron un desempeño más modesto.
• El autor advierte sobre la saturación del mercado, la concentración sectorial y los riesgos geopolíticos, incluyendo los aranceles impuestos por Estados Unidos y la revisión del T-MEC.
• El gobierno lanzó el Plan México para impulsar la industrialización y la sustitución de importaciones, con metas ambiciosas en inversión, empleo y contenido nacional de las exportaciones.
• El nearshoring debe ser visto como un proceso estratégico con riesgos y oportunidades, requiriendo una gestión cuidadosa por parte de las FIBRAs.

Lo malo y lo bueno 👎👍

¿Cuál es la principal preocupación que plantea el autor sobre el futuro del nearshoring en México?

El autor expresa preocupación por la sostenibilidad del crecimiento impulsado por el nearshoring, debido a la saturación del mercado, la concentración en ciertos sectores (automotriz, electrónica y comercio electrónico) y los riesgos geopolíticos, como los aranceles impuestos por Estados Unidos y la revisión del T-MEC.

¿Qué aspecto positivo destaca el autor sobre el impacto del nearshoring en el sector inmobiliario industrial mexicano?

El autor destaca el crecimiento histórico en el valor de mercado de las FIBRAs y los altos niveles de ocupación en el segmento industrial, lo que indica un fuerte impulso inicial del nearshoring en el sector. También resalta la creación de nuevas plataformas como Fibra Next para capitalizar esta oportunidad.