¿Puede el gobierno construir un millón de viviendas y rentarlas?

Introducción

El programa Tercer Grado dedicó una mesa de análisis al ambicioso plan del gobierno federal para construir un millón de viviendas de interés social durante el sexenio de la presidenta Claudia Sheinbaum. El análisis se centró en la viabilidad del proyecto, la participación del INFONAVIT, y la inclusión de un sistema de renta con opción a compra. A continuación, se presenta un resumen de los argumentos expuestos a favor y en contra de la iniciativa.

Argumentos a Favor

El plan aborda un problema real y significativo: el rezago habitacional en México, que asciende a 8.4 millones de viviendas, concentradas en segmentos de menores ingresos. Un millón de viviendas adicionales representa un avance considerable en la solución de este problema.
El enfoque en viviendas de interés social garantiza que el programa beneficie directamente a la población de menores ingresos.
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La estrategia de dividir la construcción entre el INFONAVIT (500,000 viviendas) y la Comisión Nacional de Vivienda y la Financiera del Bienestar (500,000 viviendas) busca atender tanto a derechohabientes del INFONAVIT como a la población no afiliada, ampliando el alcance del programa.
La propuesta es equilibrada al atender a derechohabientes y no derechohabientes del INFONAVIT.
Se propone el aprovechamiento de la capacidad instalada de los desarrolladores de vivienda ya existentes, en lugar de una construcción directa y poco eficiente por parte del Estado.
El plan prioriza regiones estratégicas para el gobierno, como la zona del AIFA y el sureste del país, donde existe una mayor demanda y un rezago histórico en la atención habitacional.
La iniciativa representa un cambio de enfoque respecto a sexenios anteriores, dejando de lado la autoproducción de vivienda para centrarse en la construcción de vivienda social nueva.
La inclusión de 450,000 mejoras de vivienda y un programa de regularización de escrituras, de un millón de escrituras, amplía el impacto positivo del programa más allá de la construcción de nuevas viviendas.

Argumentos en Contra

La meta de un millón de viviendas en un sexenio es extremadamente ambiciosa y plantea dudas sobre su factibilidad.
La construcción de viviendas a cargo del Estado (a través de un ente que funciona como desarrolladora inmobiliaria) podría resultar en retrasos significativos.
La financiación de las 500,000 viviendas fuera del INFONAVIT no está totalmente clara. El programa requiere precisar la fuente de financiamiento y el mecanismo para instrumentar los créditos para la población informal, debido a la ausencia de descuentos vía nómina, los cuales mitigan el riesgo de impago.
La viabilidad del sistema de renta con opción a compra, aún requiere mayor especificación, en especial en cuanto al porcentaje de las 100,000 viviendas que serán bajo esta modalidad y en los mecanismos de garantía del pago.
El programa de regularización de escrituras, si bien necesario, presenta un desafío histórico en México por su complejidad burocrática.

Sistema de Renta con Opción a Compra

Se propone incluir un sistema de renta con opción a compra, al menos en 100,000 de las viviendas. La idea es que los pagos de renta se consideren como parte del pago inicial para la compra de la vivienda. Sin embargo, aún no queda claro si todas las viviendas destinadas al sistema de renta tendrán esta opción o solo una parte, y si esto aplicará también a las viviendas construidas fuera del sistema INFONAVIT. Se menciona que este tipo de sistema ya se ha utilizado antes en México a través del FOBI, que ha evolucionado a una Sociedad Hipotecaria Federal, y que actualmente se encuentra en un proceso de rediseño de productos. El límite de renta se plantea en un máximo del 30% del ingreso de los beneficiarios.

Conclusión

El plan del gobierno para construir un millón de viviendas es una iniciativa ambiciosa que enfrenta desafíos significativos en términos de financiamiento, logística y gestión. Si bien aborda un problema importante y presenta elementos positivos, como la integración de un sistema de renta con opción a compra, requiere mayor claridad y detalle en su implementación para garantizar su éxito. La participación del sector privado y la solución de problemas burocráticos serán cruciales para la viabilidad del proyecto.